Tuesday, August 2, 2011
Monday, August 1, 2011
RECIÉN APROBADA: NUEVA LEY DE DESAHUCIO PARA PUERTO RICO (LEY 86)
Por: Milton E. Serrano Lebrón
www.arrendadores.org
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El proceso de desalojar a un inquilino por falta de pago en el alquiler de una propiedad es un tema con el que los arrendadores hemos lidiado por muchos años. Este asunto hoy vuelve a relucir ya que el Gobernador de Puerto Rico, Hon. Luis G. Fortuño, firmó el pasado 5 de junio de 2011 el P. de la S. 1776, el cual se convierte ahora en la Nueva Ley de Desahucio, Ley 86.
Reconocemos que el desahucio es un asunto que debe tomarse con cuidado y discernimiento ya que el factor humano está en juego. Sin embargo, es necesario ver cada caso estudiando el pacto que se da entre arrendador y arrendatario, o sea, el contrato que establece el disfrute de una propiedad a cambio del pago de una mensualidad y a su vez, tomar en cuenta la necesidad de garantizar ciertos derechos humanos ante esta medida.
Por ejemplo, en la aprobación de la anterior ley hace casi cuatro años, se requiere la injerencia de las agencias pertinentes en caso de familias indigentes. En los casos en que el tribunal determine la insolvencia económica de la familia, se le comunica a los Departamentos de la Familia y de la Vivienda para que ofrezcan los servicios que éstos necesitan. En estas circunstancias se requiere la presencia de personal de ambas agencias a la hora del lanzamiento, así como el requisito que tiene la reglamentación federal de que, en las propiedades con subsidios federales, se realice un procedimiento administrativo informal antes de que se someta la demanda de desahucio.
Este tema ha sido analizado desde diversas perspectivas y nuestra posición siempre ha sido la de cumplir un rol intermedio entre mantener en funcionamiento nuestra empresa de arrendamiento de bienes inmuebles y ofrecer propiedades por un precio justo para satisfacer la enorme demanda de alquiler de vivienda que existe en la isla. Ciertamente, el miedo a entrar en prolongados y costosos procesos de desahucio ha sido uno de los disuasivos mayores para que los arrendadores ofrezcan sus propiedades en alquiler.Si bien la ley anterior, Ley 129 del 27 de septiembre de 2007 proveía términos concretos para agilizar el desahucio y el lanzamiento, es decir la expulsión de un inquilino de la propiedad por parte de un alguacil, en la práctica continuamos sufriendo de un proceso que atrasa y afecta la extensión de nuestro servicio a otras familias o individuos. Buscando cubrir varios de los aspectos que impedían agilizar el proceso de desahucio se creó esta nueva ley que en su alcance presenta tres enmiendas principales sobre la pasada Ley de Desahucio.
En primer lugar la ley enmienda el Artículo 625, Procedimiento durante el juicio; sentencia. Éste dispone que “el día de la comparecencia se celebrará el juicio y en él expondrán por su orden las partes… presentando toda la prueba que les convenga. Terminadas las pruebas, el juez o el tribunal en su caso dictará la sentencia, declarando haber o no ha lugar al desahucio, dentro de un término mandatorio no mayor de diez (10) días. Disponiéndose, que las excepciones previas y todas las que el demandado haya de alegar deberán aducirse al contestar la demanda.”
El Artículo 629, Término para apelar fue enmendado para indicar que “todas las apelaciones deberán interponerse en el término de cinco (5) días, contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia, por las partes perjudicadas por la misma o sus abogados.”
A su vez, el Artículo 632, Términos para el lanzamiento después de sentencia recibió enmiendas claves que establecen que una vez se declare con lugar la demanda de desahucio debe ordenarse el lanzamiento del demandado. “Dicho mandamiento será expedido por la Secretaría del Tribunal a solicitud de la parte, desde que la sentencia sea final y firme. En aquellos casos en que el tribunal haya determinado la insolvencia económica de la familia contra la cual procede el desahucio, se notificará con copia de la sentencia, inmediatamente, a los Secretarios de los Departamentos de la Familia y de la Vivienda, para que estas agencias continúen brindando sus servicios a la familia afectada. En estos casos, el término para el lanzamiento será de veinte (20) días improrrogables, los cuales empezarán a contarse a partir de la fecha de dicha notificación.”
En definitiva, las enmiendas que hoy conforman una nueva Ley de Desahucio le ofrecen una mayor confianza al arrendador inmobiliario a la hora de alquilar su inmueble, ya que la misma propicia un proceso más justo. Además, ahora el arrendador puede ser más flexible al evaluar al nuevo inquilino. La nueva ley es un paso hacia adelante en el necesario proyecto de país para estimular el desarrollo de la industria inmobiliaria, la cual aporta significativamente a nuestra economía.
>>El autor es consultor y corredor de bienes raíces, presidente de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de PR, Inc. (AABI) y presidente de Milt Bank Realty & Investment L.12272.
Vivienda Verde
30-Julio-2011
De Endi.com
¿Vivienda verde? Parte I
Discusión sobre la cualificación de Vivienda Verde desde una óptica más amplia y conceptual.
Luego de haber discutido la presión demográfica en la Isla y el planeta, y el efecto en la Sostenibilidad, hoy hablaremos sobre la Vivienda Verde desde una óptica más amplia y conceptual de la que hasta el momento hemos discutido en nuestras pasadas intervenciones.
Hace unos meses fui invitado a la República Dominicana para dictar una conferencia sobre sostenibilidad como parte de las actividades de la Bienal de Arquitectura que se llevó a cabo en este país hermano. Los organizadores fueron muy generosos con mi participación, pues me dieron mano libre para expresar lo que entendiera fuera más prudente. Entre los muchos temas que toqué la noche de mi presentación discutí lo que hoy lleva por título esta columna.
Hace varios años un cliente le comisionó a una firma prestigiosa de arquitectos norteamericanos el diseño de su vivienda. Esta firma es probablemente la que más “arquitectos verdes” tiene en su plantilla de empleados y una de las más reconocidas en esta especialidad del diseño.
Uno de los requisitos que impuso el cliente a sus arquitectos fue el que la residencia pudiera certificarse bajo el sistema Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) que administra el Green Building Certification Institute para el US Green Building Council de los Estados Unidos. Este es probablemente el sistema más serio y riguroso que existe entre los múltiples que circulan entre la industria del diseño y construcción para certificar “edificios verdes”.
Los arquitectos se esmeraron en diseñar una vivienda con suficientes atributos “verdes” como para lograr la certificación “Gold”, la segunda mejor clasificación del sistema y solo superada por la clasificación “Platinum” . Esta certificación Gold es una rúbrica de que la vivienda se considera como una muy sostenible.
La alarmante sorpresa que el lector se llevará es que la vivienda fue diseñada para la familia de un jeque árabe y que la misma tiene un tamaño que ronda por sobre los 35,000 p/c, cuenta con un garaje para más de 100 automóviles deportivos y un helipuerto. Como dicen en inglés, “what’s wrong with this picture?”
A cualquier persona con un poco de sentido común le resultará poco razonable pensar que esta vivienda haya cualificado como una sostenible cuando de salida trae de manifiesto un asunto elemental de justicia social. Con el dinero que se invirtió en esta casa se podría atender la necesidad de más de 500 familias en Haití, suministrándoles viviendas compactas que pueden atender sus necesidades básicas en este devastado país.
El discurso subyacente supone discusiones aún más profundas que las que tenemos espacio para discutir aquí, pero que ampliaremos en nuestra próxima intervención.
Para cerrar lo expuesto hoy, cito al dramaturgo inglés, William Shakespeare: “All that glitters, is not gold”.
¡Saludos Sostenibles!
El autor es Arquitecto practicante, Catedrático retirado de la Escuela de Arquitectura de la UPR, Fellow del American Institute of Architects, fundador y pasado presidente del US Green Building Council del Caribe y la autoridad reconocida sobre el tema en Puerto Rico.
Programas de Incentivos
Continúa orientación sobre los programas de incentivos
Según los datos provistos por Popular Mortgage, desde que comenzaron los beneficios del Impulso a la Vivienda, en septiembre del 2010, se han cerrado, entre vivienda nueva y existente, 3,651 préstamos hipotecarios a mayo del 2011 versus 2,220 para el mismo periodo el año pasado.
Popular Mortgage continúa orientando e informando a todos los clientes que estén listos para comprar su hogar, ya sea vivienda nueva o existente, sobre el Programa de Impulso para la compra de Vivienda que ofrece el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico, el cual se extendió recientemente hasta el 31 de octubre del 2011.
Popular Mortgage le ha facilitado a miles de familias en Puerto Rico el proceso de adquirir vivienda y se ha dedicado a ofrecer orientación sobre los extensos beneficios de comprar una vivienda nueva o existente, desde que inició la ley en septiembre del 2010.
“Sin duda se extiende el momento ideal para comprar una propiedad porque puedes combinar los programas disponibles con atractivas tasas de interés y escoger tu hogar entre un variado inventario de vivienda en toda la Isla", informó Gilberto Monzón, vicepresidente ejecutivo del Grupo de Crédito a Individuos de Popular.
Según los datos de la Institución, desde que comenzaron los beneficios del Impulso a la Vivienda, en septiembre del 2010, se han cerrado, entre vivienda nueva y existente, 3,651 préstamos hipotecarios a mayo del 2011 versus 2,220 para el mismo periodo el año pasado.
“Las diferentes alternativas de financiamiento permiten que miles de puertorriqueños puedan decidir por comprar un hogar. En Popular Mortgage hay casos de clientes que han logrado cerrar el préstamo con menos de $5. Además, la Ley no solo beneficia al que compra, sino también al que vende por los diferentes ahorros que promueve”, indicó por su parte Pablo Pérez, presidente de Popular Mortgage.
Popular Mortgage ha liderado tanto la orientación sobre los beneficios y la combinación de programas disponibles, así como la otorgación de préstamos durante este periodo. Parte de ellos son: la Ley de Impulso en combinación con el programa “Mi Nuevo Hogar”, que otorga hasta $10,000 para pronto y gastos de cierre, y el programa de Estímulo para la Compra (PEC), que financia $10,000 o $25,000 en una segunda hipoteca sin pagos por 10 años.
Entre los diferentes beneficios que provee el Programa de Impulso para la Compra de Vivienda, al comprar una casa nueva, se encuentran: cero cargos en los sellos y comprobantes en las escrituras de compraventa e hipoteca, cero pagos al CRIM por cinco años y cero pago de ganancia de capital al momento de vender la propiedad en un futuro. En el caso de compra de vivienda existente, un descuento de 50% en los sellos y comprobantes de hipoteca y compraventa; cero cargos en los sellos de la escritura de cancelación de hipoteca y un descuento de 50% en el pago de ganancia por capital.
Popular Mortgage le ha facilitado a miles de familias en Puerto Rico el proceso de adquirir vivienda y se ha dedicado a ofrecer orientación sobre los extensos beneficios de comprar una vivienda nueva o existente, desde que inició la ley en septiembre del 2010.
“Sin duda se extiende el momento ideal para comprar una propiedad porque puedes combinar los programas disponibles con atractivas tasas de interés y escoger tu hogar entre un variado inventario de vivienda en toda la Isla", informó Gilberto Monzón, vicepresidente ejecutivo del Grupo de Crédito a Individuos de Popular.
Según los datos de la Institución, desde que comenzaron los beneficios del Impulso a la Vivienda, en septiembre del 2010, se han cerrado, entre vivienda nueva y existente, 3,651 préstamos hipotecarios a mayo del 2011 versus 2,220 para el mismo periodo el año pasado.
“Las diferentes alternativas de financiamiento permiten que miles de puertorriqueños puedan decidir por comprar un hogar. En Popular Mortgage hay casos de clientes que han logrado cerrar el préstamo con menos de $5. Además, la Ley no solo beneficia al que compra, sino también al que vende por los diferentes ahorros que promueve”, indicó por su parte Pablo Pérez, presidente de Popular Mortgage.
Popular Mortgage ha liderado tanto la orientación sobre los beneficios y la combinación de programas disponibles, así como la otorgación de préstamos durante este periodo. Parte de ellos son: la Ley de Impulso en combinación con el programa “Mi Nuevo Hogar”, que otorga hasta $10,000 para pronto y gastos de cierre, y el programa de Estímulo para la Compra (PEC), que financia $10,000 o $25,000 en una segunda hipoteca sin pagos por 10 años.
Entre los diferentes beneficios que provee el Programa de Impulso para la Compra de Vivienda, al comprar una casa nueva, se encuentran: cero cargos en los sellos y comprobantes en las escrituras de compraventa e hipoteca, cero pagos al CRIM por cinco años y cero pago de ganancia de capital al momento de vender la propiedad en un futuro. En el caso de compra de vivienda existente, un descuento de 50% en los sellos y comprobantes de hipoteca y compraventa; cero cargos en los sellos de la escritura de cancelación de hipoteca y un descuento de 50% en el pago de ganancia por capital.
Some Puerto Rico Facts
History In 1993, Puerto Rico celebrated the 500th anniversary of its discovery by Colombus. Settled by explorer Juan Ponce de Leon, the Island was a Spanish possession for over four centuries. Puerto Rico came under United States sovereignty by thr Treaty of Paris signed on December 10, 1898, terminating the Spanish-American War. Puerto Ricans have been US citizens since 1917. In July 1950, the US Congress enacted Public Law 600. It provided that existing laws which defined the political, economic, and fiscal realtionship between Puerto Rico and the United States should remain in full force. It also authorized Puerto Rico to draft and approve its own Constitution, which took effect on July 25, 1952. Puerto Rico’s relationship with the US is referred to as commonwealth status.
Political Trends For many years there have been two major views in Puerto Rico with respect to the Island’s relationship with the United States, one favoring commonwealth status and the other favoring statehood. A small group supports independence for Puerto Rico. Voters supporting a continuing relationship for Puerto Rico with the United States Mainland have dominated Island elections over the years.
Part of the USA Puerto Rico is part of the US. There are no travel restrictions to other US areas and no customs duties or quotas on shipments between Puerto Rico and the US Mainland. Products manufactured in Puerto Rico are “Made in the USA”. The people of Puerto Rico do not vote in national elections. They are represented in Congress by a Resident Commissioner who has a voice in the House of Representatives but no vote. Most federal taxes are not levied in Puerto Rico. No federal income tax is collected from island residents on ordinary income, except in cases of Federal employees.
Geography Puerto Rico measures 100 miles by 35 miles with an area of 3,464 square miles. Topography varies from coastal flat lands to mountainous central highlands.
Climate Trade winds ensure year-round subtropical weather. The average temperature is 74 degrees F., however, highland areas are cooler. Rainfall is abundant along the north coast and in the highlands, light along the south coast.
Population Puerto Rico has 3.8 million people – the great majority of which are US citizens. Today, Island residents live in substantial middle-class circumstances, characterized by modern urban services and amenities. About 3.8 million Puerto Ricans also reside on the US Mainland.
Government A democracy within the US Constitutional system, Puerto Rico’s government consists of Executive, Legislative, and Judicial branches, with all elective positions tested by the ballot every four years. Legal protection is provided by the Constitutions of Puerto Rico and United States, with ultimate appeal to the US Supreme Court
Language Spanish and English are the official languages of Puerto Rico. English is a compulsory second language in schools and is widely used in business, industry, research, and education.
Education Compulsory universal education is enforced. Some 800,000 students are enrolled in public and private elementary and high schools; 160,000 students are enrolled in universities, colleges, and professional and technical schools. Of Island college students, 54% are 20-24 years of age, one of the highest world attendance rates in this age group
Labor Force Of the 1.2 million in the Island’s labor force, one million are employed and some 200,000 are seeking employment. Of the total work force, 75% has 12 or more years of schooling; one-third has completed or has had some college education.
Human Resources Heavy public and private investment in education and special training programs has created a world-class work force in Puerto Rico. US Census figures show the Island has over 4,500 engineers, 7,700 engineering technicians, 1,200 computer programmers, 700 chemist and biochemists, 35,000 precision mechanics and repairers, and 30,000 technical production workers.
Productivity Puerto Rico has one of the world’s highest productivity ratios. Value-added in Puerto Rico’s factories amounts to $10.02 for every dollar of production worker wages, which is double the mainland US average for manufacturing of $4.64, according to the US Census of Business. Based on rates of growth data over time, a comparison of manufacturing productivity show the following ranking:
| Japan | 1 |
| Puerto Rico | 2 |
| United Kingdom | 3 |
| United States | 4 |
| Canada | 5 |
Profitability The profit-to-sales ratio for Island manufacturing (34.8%) is about seven times higher than the comparable Mainland US ratio (4.8%). Puerto Rico’s manufacturing profit-to-equity ratio (34.4%) is more than three time the mainland average (10.3%)
Export/Import Comparison In fiscal 1992, Puerto Rico’s total trade reached $36.2 billion, a greater value of external trade than all other Caribbean Basin nations combined. It is also higher than any Western Hemisphere country south of the US except Brazil and Mexico. Island merchandise exports of $21.1 billion in fiscal 1992 exceeded imports of $15.2 billion for a creditable $5.9 billion positive trade balance.
Manufacturing Industries Manufacturing is the largest sector in the economy of Puerto Rico in terms of Gross Domestic Product (GDP). In fiscal 1992, manufacturing generated $13.2 billion, or 39% of GDP
Most of the Island’s manufacturing output is shipped to the mainland United States, which is also the principal source of imports required by Island industrialists. Prestigious corporations, many of them listed in the Fortune 500, currently operate large-scale production facilities in Puerto Rico.
Most of the Island’s manufacturing output is shipped to the mainland United States, which is also the principal source of imports required by Island industrialists. Prestigious corporations, many of them listed in the Fortune 500, currently operate large-scale production facilities in Puerto Rico.
Banking System Part of the US banking system insured by the FDIC, Puerto Rico’s commercial bank assets exceeded $23 billion as of December 1992. Currency is the US dollar. Major US, European and local banks operate on the Island.
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