Por Sofía Muñoz Puig / Especial para Construcción
"Loss Mitigation" aplica a clientes que por una razón u otra no
pueden continuar con el pago actual de su hipoteca y desean retener su
propiedad.
Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen, bajo el programa federal HARP, un
refinanciamiento para aquellas propiedades que pudieran tener una
hipoteca mayor del valor de la propiedad, conocida como un “underwater”.
(Shutterstock.com)
Si se ve en aprietos para pagar su hipoteca, sea
temporera o permanentemente, sepa que existe una solución para mitigar
su problema particular. Mientras más pronto se lo deje saber a su banco
hipotecario, mayor las probabilidades de encontrar una solución. Sin
embargo, mientras más tiempo deje pasar sin pagar su hipoteca y tomar
cartas en el asunto, mayores las posibilidades de que ejecuten su
propiedad y dañar su crédito.
En la
mayoría de las ocasiones, según expertos, se puede evitar llegar al
extremo de ejecutar la propiedad si se enfrenta la realidad a tiempo.
“Hemos podido ayudar en estos últimos dos años a mucha gente cuya
situación financiera cambió. Logramos que alrededor de 20,000 familias
pudieran recibir alguna alternativa para atender su situación con
respecto a su hipoteca”, afirma Mariemi Sierra, vicepresidenta y gerente
de Servicios de Crédito al Consumidor del Banco Popular. “Nuestro
interés primordial es que las personas retengan su hogar y hacer un
trabajo en equipo entre el banco y el cliente para llegar a una buena
solución”, advierte la ejecutiva.
Ejecutar
una propiedad conlleva un proceso tedioso, muy complejo e incluso
costoso para ambas partes. Las ejecuciones representan pérdidas a las
reservas de la institución financiera. En medio de la crisis económica
las probabilidades de que los bancos puedan vender las propiedades
ejecutadas, saldar su deuda y recuperar las pérdidas, son escasas.
El
área de Loss-Mitigation o de Popular es un “vehículo que tiene el
consumidor para buscar alternativas a su situación financiera y evitar
entrar en un proceso de ejecución o, si ya está en el proceso, evitar
que la propiedad sea reposeída”, explica Sierra. Aunque cada caso es
particular, este vehículo es idóneo “para cualquier persona que haya
sufrido un impacto negativo en su situación financiera, ya sea por
pérdida de empleo, una reducción en su jornada laboral o que atraviese
una situación médica o de otra índole que le impida pagar su hipoteca.
“Loss
Mitigation” aplica a clientes que por una razón u otra no pueden
continuar con el pago actual de su hipoteca y desean retener su
propiedad. También existen alternativas que les pueden ayudar a salir de
la situación aunque no puedan quedarse con su propiedad y pueda
seguir hacia adelante.
A tiempo y con evidencia
Las
alternativas que planteará el banco serán basadas en la evidencia que
se presente sobre su situación financiera. Es imprescindible que el
cliente vaya recopilando documentos tales como cartas de despidos,
estados bancarios, planillas contributivas, talonarios de cheques,
pensión de seguro social, evidencia de gastos recurrentes o
extraordinarios, entre otros.
Lo más
importante es poder demostrar que usted tiene o tuvo problemas
financieros, de acuerdo a Sierra, y “que hable con claridad y honestidad
desde el primer momento y que esté dispuesto a cooperar en el proceso
para que se pueda llegar a la alternativa adecuada lo más rápido
posible”.
“Ahora hay muchas personas que
trabajan por cuenta propia o tienen negocios propios y se les hace más
complejo el documentar su situación financiera, por lo que es bien
importante que vayan recopilando sus ingresos y gastos y cómo estos han
fluctuado en los últimos años, demostrando así la necesidad de recibir
las ayudas disponibles. La agilidad en el proceso de buscar una solución
depende de la disponibilidad del cliente para proveer toda la
información y/o documentos requeridos”, dice la ejecutiva.
Otra
situación que complica el panorama, señala Sierra, es la serie de
“asuntos legales atados a las hipotecas, como embargos, problemas con
las escrituras, sucesiones y otras hipotecas atadas al préstamo que
requieren una subordinación, entre otros. Hemos visto que el cliente que
más rápido resuelve su situación es aquel que demuestra dedicación y
compromiso”, asegura.
“Hay que recordar”,
agrega, “que mientras las situaciones antes mencionadas se van
resolviendo, el proceso de ejecución no se detiene. Por lo tanto, sigue
siendo medular cuán rápido se hace el acercamiento al banco y cómo
completó los pasos dentro del proceso para evitar que sigan aumentando
los gastos legales y que la ejecución se lleve a cabo”.
La
mayoría de los préstamos se refieren a un abogado una vez este entra en
el cuarto mes de atraso, “ahí es que comienza el proceso legal mediante
una notificación formal de parte del abogado del banco.
Desafortunadamente, en muchos casos el detonante para que el cliente se
acerque al banco es el aviso de comienzo del proceso, cuando en realidad
las alternativas para evitar esto se podían haber trabajado desde mucho
antes y esa es nuestra invitación”, manifiesta Sierra.
Además,
una vez se envía el aviso legal, se le da al cliente unos 30 días
para que comience el proceso formal de ejecución mediante la demanda
correspondiente. “Este proceso en Puerto Rico puede tomar entre 18 a 24
meses y hasta el último momento las opciones para mitigarlo están
disponibles. En otras palabras, aunque estés en medio del proceso de
ejecución, si tu situación cambiase, aún estás a tiempo de solicitar
ayuda”.
Aquí algunas opciones que ofrece el Popular y podrían aplicar para su caso particular:
Special Forbearance (moratoria):
Acuerdo de pago especial que otorga una reducción o suspensión del pago
mensual actual del cliente. Por lo general, esta opción se le ofrece a
clientes que estén enfrentando reducción de ingresos y requieran tiempo
para recuperar su capacidad financiera.
Plan de Pago: Acuerdo
de pago que le permite al cliente cubrir los atrasos en un periodo de
tiempo determinado. El plan de pago lo compone el pago regular del
préstamo y una porción adicional que se aplicará al atraso. La extensión
o duración de este plan de pago dependerá de la capacidad de repago de
cada cliente individualmente y no está limitada a un mínimo o máximo de
meses de duración. En la mayoría de las ocasiones se aplica a clientes
que ya superaron la situación financiera que le impedía continuar con su
pago.
Modificación: Reestructura o
cambia los términos originales del préstamo, tales como extender el
vencimiento, capitalizar los atrasos y reducir la tasa de interés. Esta
alternativa se otorga a clientes que no pueden pagar los atrasos o
continuar con su pago actual. En la mayoría de las ocasiones se le
incluyen los pagos en atraso al balance original y se reduce el pago
actual.
Partial Claim (Reclamación Parcial):
Ayuda económica que extiende la Administración de la Vivienda Federal
de los Estados Unidos, equivalente hasta doce mensualidades en atraso de
la hipoteca. Es una hipoteca en rango posterior que no acumula
intereses, ni tiene pago mensual. Se ofrece a clientes que pueden
continuar con su pago actual, pero no pueden pagar las mensualidades en
atraso. No cambia los términos originales de préstamo. Es una opción
exclusiva para los préstamos FHA.
Short Sale (Venta previa a ejecución hipotecaria):
Es un acuerdo entre el cliente y acreedor para aceptar cancelar la
deuda hipotecaria por un balance menor a través de una compraventa. El
precio de venta se establece según el valor del mercado actual. Es
conveniente para los que tienen propiedades “underwater”.
Entrega Voluntaria:
Aquí el deudor entrega voluntariamente el título de la propiedad para
ser exonerado de toda o parte de la obligación de la hipoteca. Le
conviene al cliente que no tiene forma de repago y se recomienda como un
último recurso para evitar la ejecución. Es para clientes que no
pueden, ni desean retener la propiedad. Para recurrir a “Loss
Mitigation” no se requiere estar atrasado en los pagos hipotecarios.
“Loss Mitigation” ofrece varias opciones que pudieran reducir su pago
hipotecario. Cada situación requiere un análisis individual para
ofrecer al cliente las alternativas correspondientes.
OTRAS ALTERNATIVAS
FHA, Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen otras alternativas. FHA ofrece
refinanciamientos bajo el programa de Streamline. Para cualificar, el
préstamo original tiene que ser FHA y el financiamiento tiene que
producir un ahorro de 5% en el pago mensual de la hipoteca. Dicho
programa ofrece una reducción de tasa de interés y los gastos de cierre
son menores que un refinanciamiento tradicional ya que en algunos casos
no hay tasación de la propiedad, entre otras ventajas. También puede
tener la oportunidad de reducir el término del préstamo si cumple con
los requisitos necesarios para hacer un Streamline.
Por
otro lado, Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen, bajo el programa federal
HARP (Home Affordable Refinance Program), un refinanciamiento para
aquellas propiedades que pudieran tener una hipoteca mayor del valor de
la propiedad, conocida como un “underwater”. Es un producto
garantizado por el gobierno federal dirigido a propietarios que han sido
responsables con sus pagos pero sufren la caída del valor de sus
propiedades. En este caso, se le puede ofrecer un nuevo préstamo con
nuevos términos, interés y pagos mensuales.
Para saber si cualifica para alguna alternativa de Loss Mitigation, llame a su banco sin demora.
