RECIÉN APROBADA: NUEVA LEY DE DESAHUCIO PARA PUERTO RICO (LEY 86)

Por: Milton E. Serrano Lebrón
www.arrendadores.org

El proceso de desalojar a un inquilino por falta de pago en el alquiler de una propiedad es un tema con el que los arrendadores hemos lidiado por muchos años. Este asunto hoy vuelve a relucir ya que el Gobernador de Puerto Rico, Hon. Luis G. Fortuño, firmó el pasado 5 de junio de 2011 el P. de la S. 1776, el cual se convierte ahora en la Nueva Ley de Desahucio, Ley 86.

Reconocemos que el desahucio es un asunto que debe tomarse con cuidado y discernimiento ya que el factor humano está en juego. Sin embargo, es necesario ver cada caso estudiando el pacto que se da entre arrendador y arrendatario, o sea, el contrato que establece el disfrute de una propiedad a cambio del pago de una mensualidad y a su vez, tomar en cuenta la necesidad de garantizar ciertos derechos humanos ante esta medida.

Por ejemplo, en la aprobación de la anterior ley hace casi cuatro años, se requiere la injerencia de las agencias pertinentes en caso de familias indigentes. En los casos en que el tribunal determine la insolvencia económica de la familia, se le comunica a los Departamentos de la Familia y de la Vivienda para que ofrezcan los servicios que éstos necesitan. En estas circunstancias se requiere la presencia de personal de ambas agencias a la hora del lanzamiento, así como el requisito que tiene la reglamentación federal de que, en las propiedades con subsidios federales, se realice un procedimiento administrativo informal antes de que se someta la demanda de desahucio.

Este tema ha sido analizado desde diversas perspectivas y nuestra posición siempre ha sido la de cumplir un rol intermedio entre mantener en funcionamiento nuestra empresa de arrendamiento de bienes inmuebles y ofrecer propiedades por un precio justo para satisfacer la enorme demanda de alquiler de vivienda que existe en la isla. Ciertamente, el miedo a entrar en prolongados y costosos procesos de desahucio ha sido uno de los disuasivos mayores para que los arrendadores ofrezcan sus propiedades en alquiler.

Si bien la ley anterior, Ley 129 del  27 de septiembre de 2007 proveía términos concretos para agilizar el desahucio y el lanzamiento, es decir la expulsión de un inquilino de la propiedad por parte de un alguacil, en la práctica continuamos sufriendo de un proceso que atrasa y afecta la extensión de nuestro servicio a otras familias o individuos. Buscando cubrir varios de los aspectos que impedían agilizar el proceso de desahucio se creó esta nueva ley que en su alcance presenta tres enmiendas principales sobre la pasada Ley de Desahucio.

En primer lugar la ley enmienda el Artículo 625, Procedimiento durante el juicio; sentencia. Éste dispone que “el día de la comparecencia se celebrará el juicio y en él expondrán por su orden las partes… presentando toda la prueba que les convenga. Terminadas las pruebas, el juez o el tribunal en su caso dictará la sentencia, declarando haber o no ha  lugar al desahucio, dentro de un término mandatorio no mayor de diez (10) días. Disponiéndose, que las excepciones previas y todas las que el demandado haya de alegar deberán aducirse al contestar la demanda.”

El Artículo 629, Término para apelar fue enmendado para indicar que “todas las apelaciones deberán interponerse en el término de cinco (5) días, contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia, por las partes perjudicadas por la misma o sus abogados.”

A su vez, el Artículo 632, Términos para el lanzamiento después de sentencia recibió enmiendas claves que establecen que una vez se declare con lugar la demanda de desahucio debe ordenarse el lanzamiento del demandado. “Dicho mandamiento será expedido por la Secretaría del Tribunal a solicitud de la parte, desde que la sentencia sea final y firme. En aquellos casos en que el tribunal haya determinado la insolvencia económica de la familia contra la cual procede el desahucio, se notificará con copia de la sentencia, inmediatamente, a los Secretarios de los Departamentos de la Familia y de la Vivienda, para que estas agencias continúen brindando sus servicios a la familia afectada. En estos casos, el término para el lanzamiento será de veinte (20) días improrrogables, los cuales empezarán a contarse a partir de la fecha de dicha notificación.”

En definitiva, las enmiendas que hoy conforman una nueva Ley de Desahucio le ofrecen una mayor confianza al arrendador inmobiliario a la hora de alquilar su inmueble, ya que la misma propicia un proceso más justo. Además, ahora el arrendador puede ser más flexible al evaluar al nuevo inquilino. La nueva ley es un paso hacia adelante en el necesario proyecto de país para estimular el desarrollo de la industria inmobiliaria, la cual aporta significativamente a nuestra economía.

>>El autor es consultor y corredor de bienes raíces, presidente de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de PR, Inc. (AABI) y presidente de Milt Bank Realty & Investment L.12272.