06-octubre-2012
Por Sofía Muñoz Puig / Especial para Construcción
"Loss Mitigation" aplica a clientes que por una razón u otra no
pueden continuar con el pago actual de su hipoteca y desean retener su
propiedad.
Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen, bajo el programa federal HARP, un
refinanciamiento para aquellas propiedades que pudieran tener una
hipoteca mayor del valor de la propiedad, conocida como un “underwater”.
(Shutterstock.com)
Si se ve en aprietos para pagar su hipoteca, sea
temporera o permanentemente, sepa que existe una solución para mitigar
su problema particular. Mientras más pronto se lo deje saber a su banco
hipotecario, mayor las probabilidades de encontrar una solución. Sin
embargo, mientras más tiempo deje pasar sin pagar su hipoteca y tomar
cartas en el asunto, mayores las posibilidades de que ejecuten su
propiedad y dañar su crédito.
En la mayoría de las ocasiones, según expertos, se puede evitar llegar al extremo de ejecutar la propiedad si se enfrenta la realidad a tiempo. “Hemos podido ayudar en estos últimos dos años a mucha gente cuya situación financiera cambió. Logramos que alrededor de 20,000 familias pudieran recibir alguna alternativa para atender su situación con respecto a su hipoteca”, afirma Mariemi Sierra, vicepresidenta y gerente de Servicios de Crédito al Consumidor del Banco Popular. “Nuestro interés primordial es que las personas retengan su hogar y hacer un trabajo en equipo entre el banco y el cliente para llegar a una buena solución”, advierte la ejecutiva.
Ejecutar una propiedad conlleva un proceso tedioso, muy complejo e incluso costoso para ambas partes. Las ejecuciones representan pérdidas a las reservas de la institución financiera. En medio de la crisis económica las probabilidades de que los bancos puedan vender las propiedades ejecutadas, saldar su deuda y recuperar las pérdidas, son escasas.
El área de Loss-Mitigation o de Popular es un “vehículo que tiene el consumidor para buscar alternativas a su situación financiera y evitar entrar en un proceso de ejecución o, si ya está en el proceso, evitar que la propiedad sea reposeída”, explica Sierra. Aunque cada caso es particular, este vehículo es idóneo “para cualquier persona que haya sufrido un impacto negativo en su situación financiera, ya sea por pérdida de empleo, una reducción en su jornada laboral o que atraviese una situación médica o de otra índole que le impida pagar su hipoteca.
“Loss Mitigation” aplica a clientes que por una razón u otra no pueden continuar con el pago actual de su hipoteca y desean retener su propiedad. También existen alternativas que les pueden ayudar a salir de la situación aunque no puedan quedarse con su propiedad y pueda seguir hacia adelante.
A tiempo y con evidencia
Las alternativas que planteará el banco serán basadas en la evidencia que se presente sobre su situación financiera. Es imprescindible que el cliente vaya recopilando documentos tales como cartas de despidos, estados bancarios, planillas contributivas, talonarios de cheques, pensión de seguro social, evidencia de gastos recurrentes o extraordinarios, entre otros.
Lo más importante es poder demostrar que usted tiene o tuvo problemas financieros, de acuerdo a Sierra, y “que hable con claridad y honestidad desde el primer momento y que esté dispuesto a cooperar en el proceso para que se pueda llegar a la alternativa adecuada lo más rápido posible”.
“Ahora hay muchas personas que trabajan por cuenta propia o tienen negocios propios y se les hace más complejo el documentar su situación financiera, por lo que es bien importante que vayan recopilando sus ingresos y gastos y cómo estos han fluctuado en los últimos años, demostrando así la necesidad de recibir las ayudas disponibles. La agilidad en el proceso de buscar una solución depende de la disponibilidad del cliente para proveer toda la información y/o documentos requeridos”, dice la ejecutiva.
Otra situación que complica el panorama, señala Sierra, es la serie de “asuntos legales atados a las hipotecas, como embargos, problemas con las escrituras, sucesiones y otras hipotecas atadas al préstamo que requieren una subordinación, entre otros. Hemos visto que el cliente que más rápido resuelve su situación es aquel que demuestra dedicación y compromiso”, asegura.
“Hay que recordar”, agrega, “que mientras las situaciones antes mencionadas se van resolviendo, el proceso de ejecución no se detiene. Por lo tanto, sigue siendo medular cuán rápido se hace el acercamiento al banco y cómo completó los pasos dentro del proceso para evitar que sigan aumentando los gastos legales y que la ejecución se lleve a cabo”.
La mayoría de los préstamos se refieren a un abogado una vez este entra en el cuarto mes de atraso, “ahí es que comienza el proceso legal mediante una notificación formal de parte del abogado del banco. Desafortunadamente, en muchos casos el detonante para que el cliente se acerque al banco es el aviso de comienzo del proceso, cuando en realidad las alternativas para evitar esto se podían haber trabajado desde mucho antes y esa es nuestra invitación”, manifiesta Sierra.
Además, una vez se envía el aviso legal, se le da al cliente unos 30 días para que comience el proceso formal de ejecución mediante la demanda correspondiente. “Este proceso en Puerto Rico puede tomar entre 18 a 24 meses y hasta el último momento las opciones para mitigarlo están disponibles. En otras palabras, aunque estés en medio del proceso de ejecución, si tu situación cambiase, aún estás a tiempo de solicitar ayuda”.
Aquí algunas opciones que ofrece el Popular y podrían aplicar para su caso particular:
Special Forbearance (moratoria): Acuerdo de pago especial que otorga una reducción o suspensión del pago mensual actual del cliente. Por lo general, esta opción se le ofrece a clientes que estén enfrentando reducción de ingresos y requieran tiempo para recuperar su capacidad financiera.
Plan de Pago: Acuerdo de pago que le permite al cliente cubrir los atrasos en un periodo de tiempo determinado. El plan de pago lo compone el pago regular del préstamo y una porción adicional que se aplicará al atraso. La extensión o duración de este plan de pago dependerá de la capacidad de repago de cada cliente individualmente y no está limitada a un mínimo o máximo de meses de duración. En la mayoría de las ocasiones se aplica a clientes que ya superaron la situación financiera que le impedía continuar con su pago.
Modificación: Reestructura o cambia los términos originales del préstamo, tales como extender el vencimiento, capitalizar los atrasos y reducir la tasa de interés. Esta alternativa se otorga a clientes que no pueden pagar los atrasos o continuar con su pago actual. En la mayoría de las ocasiones se le incluyen los pagos en atraso al balance original y se reduce el pago actual.
Partial Claim (Reclamación Parcial): Ayuda económica que extiende la Administración de la Vivienda Federal de los Estados Unidos, equivalente hasta doce mensualidades en atraso de la hipoteca. Es una hipoteca en rango posterior que no acumula intereses, ni tiene pago mensual. Se ofrece a clientes que pueden continuar con su pago actual, pero no pueden pagar las mensualidades en atraso. No cambia los términos originales de préstamo. Es una opción exclusiva para los préstamos FHA.
Short Sale (Venta previa a ejecución hipotecaria): Es un acuerdo entre el cliente y acreedor para aceptar cancelar la deuda hipotecaria por un balance menor a través de una compraventa. El precio de venta se establece según el valor del mercado actual. Es conveniente para los que tienen propiedades “underwater”.
Entrega Voluntaria: Aquí el deudor entrega voluntariamente el título de la propiedad para ser exonerado de toda o parte de la obligación de la hipoteca. Le conviene al cliente que no tiene forma de repago y se recomienda como un último recurso para evitar la ejecución. Es para clientes que no pueden, ni desean retener la propiedad. Para recurrir a “Loss Mitigation” no se requiere estar atrasado en los pagos hipotecarios. “Loss Mitigation” ofrece varias opciones que pudieran reducir su pago hipotecario. Cada situación requiere un análisis individual para ofrecer al cliente las alternativas correspondientes.
OTRAS ALTERNATIVAS
FHA, Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen otras alternativas. FHA ofrece refinanciamientos bajo el programa de Streamline. Para cualificar, el préstamo original tiene que ser FHA y el financiamiento tiene que producir un ahorro de 5% en el pago mensual de la hipoteca. Dicho programa ofrece una reducción de tasa de interés y los gastos de cierre son menores que un refinanciamiento tradicional ya que en algunos casos no hay tasación de la propiedad, entre otras ventajas. También puede tener la oportunidad de reducir el término del préstamo si cumple con los requisitos necesarios para hacer un Streamline.
Por otro lado, Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen, bajo el programa federal HARP (Home Affordable Refinance Program), un refinanciamiento para aquellas propiedades que pudieran tener una hipoteca mayor del valor de la propiedad, conocida como un “underwater”. Es un producto garantizado por el gobierno federal dirigido a propietarios que han sido responsables con sus pagos pero sufren la caída del valor de sus propiedades. En este caso, se le puede ofrecer un nuevo préstamo con nuevos términos, interés y pagos mensuales.
Para saber si cualifica para alguna alternativa de Loss Mitigation, llame a su banco sin demora.
En la mayoría de las ocasiones, según expertos, se puede evitar llegar al extremo de ejecutar la propiedad si se enfrenta la realidad a tiempo. “Hemos podido ayudar en estos últimos dos años a mucha gente cuya situación financiera cambió. Logramos que alrededor de 20,000 familias pudieran recibir alguna alternativa para atender su situación con respecto a su hipoteca”, afirma Mariemi Sierra, vicepresidenta y gerente de Servicios de Crédito al Consumidor del Banco Popular. “Nuestro interés primordial es que las personas retengan su hogar y hacer un trabajo en equipo entre el banco y el cliente para llegar a una buena solución”, advierte la ejecutiva.
Ejecutar una propiedad conlleva un proceso tedioso, muy complejo e incluso costoso para ambas partes. Las ejecuciones representan pérdidas a las reservas de la institución financiera. En medio de la crisis económica las probabilidades de que los bancos puedan vender las propiedades ejecutadas, saldar su deuda y recuperar las pérdidas, son escasas.
El área de Loss-Mitigation o de Popular es un “vehículo que tiene el consumidor para buscar alternativas a su situación financiera y evitar entrar en un proceso de ejecución o, si ya está en el proceso, evitar que la propiedad sea reposeída”, explica Sierra. Aunque cada caso es particular, este vehículo es idóneo “para cualquier persona que haya sufrido un impacto negativo en su situación financiera, ya sea por pérdida de empleo, una reducción en su jornada laboral o que atraviese una situación médica o de otra índole que le impida pagar su hipoteca.
“Loss Mitigation” aplica a clientes que por una razón u otra no pueden continuar con el pago actual de su hipoteca y desean retener su propiedad. También existen alternativas que les pueden ayudar a salir de la situación aunque no puedan quedarse con su propiedad y pueda seguir hacia adelante.
A tiempo y con evidencia
Las alternativas que planteará el banco serán basadas en la evidencia que se presente sobre su situación financiera. Es imprescindible que el cliente vaya recopilando documentos tales como cartas de despidos, estados bancarios, planillas contributivas, talonarios de cheques, pensión de seguro social, evidencia de gastos recurrentes o extraordinarios, entre otros.
Lo más importante es poder demostrar que usted tiene o tuvo problemas financieros, de acuerdo a Sierra, y “que hable con claridad y honestidad desde el primer momento y que esté dispuesto a cooperar en el proceso para que se pueda llegar a la alternativa adecuada lo más rápido posible”.
“Ahora hay muchas personas que trabajan por cuenta propia o tienen negocios propios y se les hace más complejo el documentar su situación financiera, por lo que es bien importante que vayan recopilando sus ingresos y gastos y cómo estos han fluctuado en los últimos años, demostrando así la necesidad de recibir las ayudas disponibles. La agilidad en el proceso de buscar una solución depende de la disponibilidad del cliente para proveer toda la información y/o documentos requeridos”, dice la ejecutiva.
Otra situación que complica el panorama, señala Sierra, es la serie de “asuntos legales atados a las hipotecas, como embargos, problemas con las escrituras, sucesiones y otras hipotecas atadas al préstamo que requieren una subordinación, entre otros. Hemos visto que el cliente que más rápido resuelve su situación es aquel que demuestra dedicación y compromiso”, asegura.
“Hay que recordar”, agrega, “que mientras las situaciones antes mencionadas se van resolviendo, el proceso de ejecución no se detiene. Por lo tanto, sigue siendo medular cuán rápido se hace el acercamiento al banco y cómo completó los pasos dentro del proceso para evitar que sigan aumentando los gastos legales y que la ejecución se lleve a cabo”.
La mayoría de los préstamos se refieren a un abogado una vez este entra en el cuarto mes de atraso, “ahí es que comienza el proceso legal mediante una notificación formal de parte del abogado del banco. Desafortunadamente, en muchos casos el detonante para que el cliente se acerque al banco es el aviso de comienzo del proceso, cuando en realidad las alternativas para evitar esto se podían haber trabajado desde mucho antes y esa es nuestra invitación”, manifiesta Sierra.
Además, una vez se envía el aviso legal, se le da al cliente unos 30 días para que comience el proceso formal de ejecución mediante la demanda correspondiente. “Este proceso en Puerto Rico puede tomar entre 18 a 24 meses y hasta el último momento las opciones para mitigarlo están disponibles. En otras palabras, aunque estés en medio del proceso de ejecución, si tu situación cambiase, aún estás a tiempo de solicitar ayuda”.
Aquí algunas opciones que ofrece el Popular y podrían aplicar para su caso particular:
Special Forbearance (moratoria): Acuerdo de pago especial que otorga una reducción o suspensión del pago mensual actual del cliente. Por lo general, esta opción se le ofrece a clientes que estén enfrentando reducción de ingresos y requieran tiempo para recuperar su capacidad financiera.
Plan de Pago: Acuerdo de pago que le permite al cliente cubrir los atrasos en un periodo de tiempo determinado. El plan de pago lo compone el pago regular del préstamo y una porción adicional que se aplicará al atraso. La extensión o duración de este plan de pago dependerá de la capacidad de repago de cada cliente individualmente y no está limitada a un mínimo o máximo de meses de duración. En la mayoría de las ocasiones se aplica a clientes que ya superaron la situación financiera que le impedía continuar con su pago.
Modificación: Reestructura o cambia los términos originales del préstamo, tales como extender el vencimiento, capitalizar los atrasos y reducir la tasa de interés. Esta alternativa se otorga a clientes que no pueden pagar los atrasos o continuar con su pago actual. En la mayoría de las ocasiones se le incluyen los pagos en atraso al balance original y se reduce el pago actual.
Partial Claim (Reclamación Parcial): Ayuda económica que extiende la Administración de la Vivienda Federal de los Estados Unidos, equivalente hasta doce mensualidades en atraso de la hipoteca. Es una hipoteca en rango posterior que no acumula intereses, ni tiene pago mensual. Se ofrece a clientes que pueden continuar con su pago actual, pero no pueden pagar las mensualidades en atraso. No cambia los términos originales de préstamo. Es una opción exclusiva para los préstamos FHA.
Short Sale (Venta previa a ejecución hipotecaria): Es un acuerdo entre el cliente y acreedor para aceptar cancelar la deuda hipotecaria por un balance menor a través de una compraventa. El precio de venta se establece según el valor del mercado actual. Es conveniente para los que tienen propiedades “underwater”.
Entrega Voluntaria: Aquí el deudor entrega voluntariamente el título de la propiedad para ser exonerado de toda o parte de la obligación de la hipoteca. Le conviene al cliente que no tiene forma de repago y se recomienda como un último recurso para evitar la ejecución. Es para clientes que no pueden, ni desean retener la propiedad. Para recurrir a “Loss Mitigation” no se requiere estar atrasado en los pagos hipotecarios. “Loss Mitigation” ofrece varias opciones que pudieran reducir su pago hipotecario. Cada situación requiere un análisis individual para ofrecer al cliente las alternativas correspondientes.
OTRAS ALTERNATIVAS
FHA, Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen otras alternativas. FHA ofrece refinanciamientos bajo el programa de Streamline. Para cualificar, el préstamo original tiene que ser FHA y el financiamiento tiene que producir un ahorro de 5% en el pago mensual de la hipoteca. Dicho programa ofrece una reducción de tasa de interés y los gastos de cierre son menores que un refinanciamiento tradicional ya que en algunos casos no hay tasación de la propiedad, entre otras ventajas. También puede tener la oportunidad de reducir el término del préstamo si cumple con los requisitos necesarios para hacer un Streamline.
Por otro lado, Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen, bajo el programa federal HARP (Home Affordable Refinance Program), un refinanciamiento para aquellas propiedades que pudieran tener una hipoteca mayor del valor de la propiedad, conocida como un “underwater”. Es un producto garantizado por el gobierno federal dirigido a propietarios que han sido responsables con sus pagos pero sufren la caída del valor de sus propiedades. En este caso, se le puede ofrecer un nuevo préstamo con nuevos términos, interés y pagos mensuales.
Para saber si cualifica para alguna alternativa de Loss Mitigation, llame a su banco sin demora.
Como se trabaja si un cliente tiene una oferta de trabajo fuera de Puerto Rico pero tiene la casa al día, no desea dejarla rentada pero la casa tiene un balance mayor al valor del mercado y este no quiere dañar su crédito?
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